年报]京能置业(600791)2009年年度报告

时间:2019-09-10  点击次数:   

  (一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

  公司负责人徐京付、财务总监姜爱芸及会计机构负责人高京兰声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  公司聘请的会计师事务所办公地址 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8 层-9 层

  本公司法人股东贵阳南明发展印刷厂因其营业执照被吊销,于2009年4月通过人民法

  院民事调解的方式已将其所持我公司股份过户给自然人易献伦,过户后易献伦持有我公司股

  份257400股。公司2006年进行股改时,京能集团为其垫付股份16,087股,经本公司后续

  送股及转增股本后,垫付股份增加至38,610股。2009年6月9日,易献伦向京能集团偿还

  了垫付股份38,610股,致使本公司国家股增加38,610股,无限售条件流通股增加218,790

  股(详细内容见公司于2009年6月24 日在中国证券报、上海证券报及上海证券交易所网站

  经公司2006年第二次临时股东大会审议,通过了公司非公开发行股票6000万股的议案。

  公司非公开发行新增股份的登记及股份限售手续于2007年4月27 日办理完毕。

  因公司2007年度实施了每10股送5股的利润分配方案,导致上述21,000,000股增加

  因贵阳南明发展印刷厂向京能集团偿还垫付股份38,610股后,其余股份218,790股于

  2009年6月29 日上市流通,致使公司无限售条件流通股由期初数247,100,053股增加至

  京能集团成立于2004年12月,由北京市综合投资公司和北京国际电力开发投资公司合并重组后新设成立。该公司为北京市人民政府出资设立并授权北京市国资委履行出资人职责的国有独资公司。注册资本为:88亿元人民币;法定代表人:陆海军;经营范围:法律、行政法规、国务院决定禁止的,不得经营;法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的,经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营;法律、行政法规、国务院决定未规定许可的,自主选择经营项目开展经营活动。

  姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 领取的报酬总额 或其他关联单位

  (1)徐京付:现任京能置业股份有限公司董事长;北京能源投资(集团)有限公司党委常委、副总经理。曾任北京市综合投资公司党组成员、副总经理;北京市技术监督局实验室主任、副处长、处长、副局长。

  (2)谢建忠:现任京能置业股份有限公司董事、总经理。曾任北京城和房地产开发有限责任公司总经理、党支部副书记;北京城建工程承发包公司常务副经理;北京城建四公司技术员、队长、项目经理。

  (3)杨豫鲁:现任京能置业股份有限公司董事;北京能源投资(集团)有限公司专项工作领导。曾任北京市综合投资公司副总经理。

  (4)王琪:现任京能置业股份有限公司董事、常务副总经理。曾任天创置业股份有限公司董事长;北京市天创房地产开发公司副总经理;天融建设开发股份有限公司总经理;天创科技发展有限公司总经理;华联饭店联合发展有限公司总经理。

  (5)邢少军:现任京能置业股份有限公司独立董事。曾任北京节能环保中心主任;北京市发展计划委员会副主任;北京市计划委员会副主任;北京燕山石化公司化工二厂厂长。

  (6)陈倩:现任京能置业股份有限公司独立董事。曾任北京市土地储备中心副主任;奥运场馆中心区土地一级开发指挥部、新奥集团开发经营部负责人;北京市房地产管理局计划处主任科员、地政处副处长、出让处处长。

  (7)徐小舸:现任京能置业股份有限公司独立董事;中国建银投资有限公司高级副经理。曾任中国建设银行业务经理;深圳市金众股份有限公司安装分公司财务经理。

  (8)方秀君:现任京能置业股份有限公司监事会主席,北京能源投资(集团)有限公司财务部副经理。曾任北京市综合投资公司财务部副经理;北京多伦多国际医院财务副总监。

  (9)徐小萍:现任京能置业股份有限公司监事;北京能源投资(集团)有限公司实业管理部副经理。曾任北京能源投资(集团)有限公司科技实业投资部副经理;北京市综合投资公司投资业务部副经理、经理助理。

  (10)赵锐:现任京能置业股份有限公司监事、法律审计部副经理(兼任京能置业股份有限

  公司工会经费审查委员会主任);曾任北京国电房地产开发有限公司财务部副经理。

  (11)朱兆梅:现任京能置业股份有限公司董事会秘书。曾任北京能源投资(集团)有限公司金融投行部职员;北京市综合投资公司投行业务部副经理、经营管理部干部。

  (12)路志君:现任京能置业股份有限公司副总经理。曾任北京市天创房地产开发公司办公室主任、材料设备部经理。

  (13)周锦连:现任京能置业股份有限公司副总经理。曾任北京国电房地产开发有限公司副总经理、总经理;首钢房地产开发有限公司前期部经理。

  (14)姜爱芸:现任京能置业股份有限公司财务总监。曾任中国华能集团公司华能房地产开

  (15)冷述恒:现任京能置业股份有限公司副总经理。曾任北京国电房地产开发有限公司副总经理、总经理助理、销售部经理。

  姓名 其他单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 是否领取报酬津贴

  董事、监事、高级管理 董事、监事的报酬由公司股东大会决定;高级管理人员报酬由

  董事、监事、高级管理 议通过的《薪酬管理办法》及《绩效管理办法》;独立董事报

  1、经公司于2009年4月16 日召开的2008年度股东大会审议,通过了公司董事会换届的议案。公司第六届董事会由四位董事徐京付先生、杨豫鲁先生、谢建忠先生、王琪先生和三位独立董事邢少军先生、陈倩女士、徐小舸女士共同组成(任期自2009年4月16日至

  2、经公司于2009年4月16 日召开的2008年度股东大会审议,通过了公司监事会换届的议案。公司第五届监事会由经股东大会选举通过的方秀君女士、徐小萍女士和由职工代表大会选举通过的职工监事赵锐先生共同组成(任期自2009年4月16日至 2012年4月15

  3、经公司于2009年4月16 日召开的第六届董事会第一次临时会议审议,选举徐京付先生任公司第六届董事会董事长(任期自2009年4月16日至 2012年4月15日止);同意聘任谢建忠先生任公司总经理(任期自2009年4月16日起至 2010年8月15日止);同意聘任朱兆梅女士任公司董事会秘书(任期自2009年4月16日起至 2012年4月15 日止);

  4、经公司于2009年4月16 日召开的第五届监事会第一次会议审议,选举方秀君女士任公司第五届监事会主席(任期自2009年4月16日起至 2012年4月15 日止)。

  报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》等各项法规的要求,不断完善公司法人治理结构,建立现代企业制度,规范公司运作,修订了《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理制度》、《公司章程》和《内部审计管理办法》,建立了《薪酬管理办法》、《绩效管理办法》,完成了董事会、监事会换届等工作。公司符合《上市公司治理准则》的要求,具体情况如下:

  1、股东与股东大会:公司根据《股东大会规范意见》的要求及公司制定的《股东大会议事规则》,召集、召开股东大会,并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书,确保所有股东,特别是中小股东享有平等地位,充分行使股东权利。在关联交易上,公司遵循公开、公平的原则,对交易事项按有关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行了回避。

  2、董事与董事会:董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关规则进行,确保了决策的高效、规范、科学;公司董事均能够以认真负责、勤勉诚信的态度履行职责,对股东大会负责。

  3、监事与监事会:公司监事会成员的产生和构成完全符合国家法律、法规及《公司章程》的规定。监事会能够认真履行职责,对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管理人员履职的合法合规性情况进行监督,并发表独立意见。

  根据中国证监会下发的《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》要求,同时结合北京证监局确定的北京辖区2007年上市公司监管工作目标以及公司的实际情况,公司针对治理方面存在的不足制订了公司治理自查及整改工作计划,并于2007年12月27

  本报告期,公司在整改完成的基础上将相关工作进行了巩固和深化,根据北京证监局下发的《关于北京辖区上市公司开展董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理的自查整改工作通知》精神,本公司及时对有关工作做出了安排。我们在自查过程中发现,虽然公司制订的《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理制度》较为完善,执行效果较佳,公司不存在董监高人员违规买卖本公司股票的情况,但是我们仍认为应在制度中进一步强化责任追究机制,并制订了相应整改计划。经公司于2009年10月27日第六届董事会第七次临时会议审议批准,公司按照整改计划修订了制度,在制度中明确规定公司董事、监事和高级管理人员如发生违规买卖本公司股票的情况,其所获得的股票收益应上缴

  公司今后将不断加强公司治理结构建设,促进公司在规范的经营运作下获得长期健康发展,实现公司价值最大化和股东利益最大化。

  报告期内,公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。独立董事认真参加了公司召开的各次董事会,积极参与讨论并提出合理化建议,忠实履行了独立董事的职责。

  公司于2005年10月11日经2005年第二次临时股东大会审议通过,制订了《独立董事工作制度》,对独立董事的任职、职权和义务等进行了明确规定。为了充分发挥独立董事的作用,进一步建立健全该制度,公司于2008年4月8日经 2007年度股东大会审议通过,在

  邢少军先生、陈倩女士和徐小舸女士,作为京能置业股份有限公司的独立董事,根据《公司法》、《证券法》及《公司章程》的相关规定,在2009年度工作中,认真履行职责,积极出席相关会议,仔细审议董事会各项议案,对公司非公开发行股票事项,关联交易事项以及高管聘任等重大事项,均基于独立判断发表了独立意见,努力维护公司整体利益及全体股东的合法权益。

  (三) 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况

  内部控制检查监督 负责对公司及控股子公司的经营活动和内部控制进行独立的审计监

  部门的设置情况 督。公司配备有2名内部审计人员,均具备相应的专业资格。公司

  董事会对内部控制 《监事会议事规则》及《总经理工作细则》,并根据相关规定各司

  有关工作的安排 其职、各尽其责、相互制约,规范运作,为公司内控制度的执行奠

  本公司由董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《薪酬管理办法》和《绩效管理办法》,负责对公司高级管理人员实行绩效考核和评价。薪酬与考核委员会根据岗位绩效评价结果,及薪酬分配政策确定高管人员的报酬数额和奖励方式。

  根据中国证监会发布的《上市公司信息披露管理办法》和《上市公司治理准则》、上交所发布的《股票上市规则》、《上市公司信息披露事务管理制度指引》及京能置业股份有限公司章程的规定,为规范公司信息披露行为,确保披露信息的真实、准确、完整、及时,公司制订了《信息披露事务管理制度》,并在制度中明确规定公司董事、高级管理人员、相关部门责任人及其他因工作关系接触到应披露信息的工作人员,负有保密义务,不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益;因公司各控股子公司、部门发生重大事项未上报,造成公司信息披露不及时而出现重大错误或疏漏,给公司或公司的股东造成损失的,公司将追究相关责任人的行政、经济责任;凡违反公司制度擅自披露信息的,公司将追究相关责任人的行政、经济责任,并有权视情形追究其法律责任;由于信息披露不准确给公司或公司的股东造成损失的,公司将追究相关责任人的行政、经济责任。

  会议审议通过了公司2008年董事会工作报告;公司2008年监事会工作报告;公司2008

  年财务决算报告;公司2008年度利润分配及公积金转增股本的议案;公司2008年度报告及摘要;公司关于董事会换届的议案;公司关于补选第六届董事会董事的议案;公司关于监事会换届的议案;公司关于修改公司章程的议案;公司关于转让京夏京能创业房地产开发有限公司的议案;公司关于聘请会计师事务所的议案。

  会议审议通过了《关于公司符合向特定对象非公开发行A股股票条件的议案》;通过了

  《关于公司向特定对象非公开发行A股股票方案的议案;通过了《北京能源投资(集团)有限公司与公司签订附生效条件的股票认购协议的议案》;通过了《关于本次非公开发行股票募集资金使用可行性报告的议案》;通过了《关于本次非公开发行股票预案的议案》;通过了《关于前次募集资金使用情况说明的议案》;通过了《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次非公开发行股票具体事宜的议案》;通过了《关于提请股东大会审议批准北京能源投资(集团)有限公司免于以要约方式增持股份的议案》。

  会议审议通过了公司关于同意控股子公司内蒙京能抵押贷款1.5亿元并为其贷款提供连带保证责任的议案;通过了公司关于与京能集团财务有限公司续签《金融服务柜架协议》的议案。

  公司开发的房地产项目分别位于北京,银川和内蒙古呼和浩特,虽然公司开发的房地产项目所处位置较佳,但由于这些项目在2009年多数主要处在开发投入阶段,故这一年公司可结转利润有限。2009年是公司的培育及攻坚年,面对不利因素,公司全体经营层和决策层一如既往地齐心协力,控制开发过程中的各种成本,加强项目的产品策划和营销策划,以最大限度地挖掘项目的附加价值,为公司的后续健康持续发展奠定了良好的基础。

  报告期内,公司实现营业收入19,026.54万元;实现利润总额 3,794.27万元;归属于母公司所有者净利润1,588.31万元。

  (注:因北京天创世缘房地产开发有限公司和内蒙古京能房地产开发有限公司所开发的项目均处于前期开发建设阶段,故截至报告期期末尚未实现利润。)

  报告期内,本公司以2110.36万元,将全资子公司宁夏京能创业房地产开发有限公司

  2009年初,公司管理层曾这样认为,“房地产行业因其自身周期的调整、供需的预期,且调控政策效果的显现会有一定滞后期,房地产行业短期内的调整是必然的,但随着城市化进程带来的刚性需求、政府拉动内需而进行的政策调控,将使市场预期发生变化。从中长期来看,房地产行业经过适度调整,会在新的经济政策、货币政策、供需预期的共同作用下,在不长时间内重新活跃”。

  2009年,国家采取适度宽松的货币政策使得房地产市场企稳回升。4月以来,全国70

  个大中城市房价环比连续上涨,一线年楼市的最高点,二线城市房价也快速上涨。据国家统计局资料显示,2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%(其中商品住宅销售面积增长43.9%);商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%(其中商品住宅销售额增长80.0%)。

  然而,房价的过快上涨引起了国家的高度重视,国家对政策进行了调整,将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年;规定开发商拿地首付至少 50%;发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,涵盖了增加保障性住房和普通商品房有效供给、加快推进保障性安居工程建设、抑制投机、地方政府问责等房地产市场的方方面面。

  国家的政策调控旨在促进房地产业的稳定健康发展,在增加保障性住房、惠民生的同时,使国家能够可持续发展,但在经济复苏的初期,在实现保增长、扩内需、防通胀目标的政策方针指导下,国家会不断对政策进行调整以实现目标。作为房地产企业的管理层,我们认为随着城市化进程的不断加快,经济状况的转好,人均可支配收入的提高,房地产市场在长期内将保持增长态势,同时,我们也认为房价短期内的过快上涨对国家的持续发展是不利的,对企业的持续发展也是不利的,我们相信随着经济形势的好转,国家政策的有效实施,房地产行业定会平稳健康发展。

  公司拥有一个团结且具有近十年房地产开发经验的团队,拥有一套较为完备的开发和管理模式。公司立足北京,在京开发的项目所处地域具有不可替代的区位优势和价值;京外项目分布于银川及呼和浩特,皆是资源大省的省会城市。

  公司资产规模偏小,在房地产类上市企业中处于中等偏小水平,融资空间有限;公司激励机制、约束机制和经营机制创新相对滞后,适合公司发展的管理机制和管控模式有待完善。

  2010年是公司的“管理年”。公司将在继续做好原有工作的基础上,重点做好以下工作:

  B、完善公司管理体系和管控模式,优化公司组织结构、岗位人员配置,完善绩效管理办法,加强人才队伍建设。

  D、增加新项目储备,提高公司可持续发展能力。加强对房地产行业及政策变化趋势的关注度,加强对新开发项目的市场分析与可行性研究工作。

  房地产行业受政府宏观政策与行业政策的影响较大。为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展,政府可以利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构,对房地产市场造成较大影响,对房地产开发企业各个业务环节如土地取得、贷款申请、项目预售、税收等产生影响,并对消费者的购房需求产生一定的作用,影响到开发商的房地产产品销售业绩。如果未来公司不能及时适应国家政策的变化并做出相应调整,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

  土地是房地产企业生存和发展的基础,属于典型的不可再生资源,具有较强的稀缺性。

  目前,可供应的土地资源由政府予以调控。我国法律规定政府部门及机关须通过公开招标、拍卖或挂牌的方式出让住宅及商业地产项目的国有土地使用权。在取得建设用地过程中,公司将面临着取得成本较高的风险。

  面对上述风险,公司将加强房地产行业政策的研究,时时关注宏观经济形势变化,及时采取有效措施,确保公司能够稳定健康发展,维护公司和广大股东的利益。

  因北京天创世缘房地产开发有限公司所开发的房地产项目,期内未开始销售,故未产生利润。

  (三) 陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正的原因及影响的讨论结果,香港白姐图库彩癌症死亡风险越低。,以及对有关责任人采取的问责措施及处理结果

  根据财政部于2009年12月31日发布的《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好2009年年报工作的通知》(财会[2009]16号),公司予以执行,由此导致公司会计政策发生变更。

  公司于 2008 年 3 月转让控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司 38%的股权,转让后持股比例为 52%,并继续保持对该子公司的控制权。公司在编制 2008 年度合并财务报表时,将处置价款与处置长期股权投资相对应享有的子公司净资产的差额 84,541,646.08

  公司采用追溯调整法,由此调增 2009 年期初股东权益金额 0.00 元,其中:调增 2009

  董事会认为,本次公司根据财政部发布的《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好 2009 年年报工作的通知》,进行的公司会计政策变更及相关期初数的追溯调整,符合

  《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定,是对公司实际经营状况的客观反映,使公司的会计核算更符合有关规定,提高了公司财务信息质量,没有损害公司和全体股东的合法权益。

  届董事会 2009 年 3 通过了公司关于董事会换届的议案; 中国证券报、 2009年3

  第九次会 月 12 日 通过了公司关于修改公司章程的议案; 上海证券报 月 14 日

  公司第五 2009 年 1 通过了《京能置业股份有限公司关于收购北京天创世缘 - -

  2009 年 4 产开发有限公司股权的议案》; 中国证券报、 2009年4

  月 7 日 通过了《京能置业股份有限公司关于补选第六届董事会 上海证券报 月 8 日

  届董事会 2009 年 4 通过了公司关于董事会战略委员会换届的议案; 中国证券报、 2009年4

  第一次临 月 16 日 通过了公司关于董事会审计委员会换届的议案; 上海证券报 月 17 日

  届董事会 2009 年 5 通过了公司向北京能源投资(集团)有限公司申请委托 中国证券报、 2009年5

  届董事会 2009 年 7 通过了公司关于控股子公司宁夏京能房地产开发有限公 中国证券报、 2009年7

  第四次临 月 20 日 司减资的议案;通过了公司向京能集团出售房屋的议案。 上海证券报 月 22 日

  届董事会 2009 年 8 通过了公司 2009 年半年度报告;通过了关于调整公司组 中国证券报、 2009年8

  第五次临 月 27 日 织机构部分职能的议案。 上海证券报 月 29 日

  届董事会 2009 年 9 通过了《关于本次非公开发行股票预案的议案》; 中国证券报、 2009年9

  第六次临 月 22 日 通过了《关于前次募集资金使用情况说明的议案》; 上海证券报 月 23 日

  公司第六 2009 年 通过了公司 2009 年第三季度报告; 中国证券报、 2009 年

  届董事会 10 月 27 通过了公司关于修改《董事、监事和高级管理人员所持 上海证券报 10 月 28

  第八次临 通过了公司关于召开 2009 年第二次临时股东大会的议 上海证券报

  届董事会 2009 年 通过了公司关于控股子公司宁夏京能房地产开有限公司 中国证券报、 2009 年

  第九次临 12月4日 转让部分在建工程的议案。 上海证券报 12月5日时会议

  2009年4月16日,经公司 2008年度股东大会审议,通过了公司每10股派0.04元(含税)的现金分红方案,2009年6月10 日分红方案实施完毕。本报告期内,董事会全体成员严格遵循有关证券法规和公司章程,本着对广大股东高度负责的态度,勤勉敬业,认真执行股东大会的各项决议。公司董事会在履行职责中未超越股东大会授权范围。

  3、董事会下设审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报告

  公司已根据监管部门的要求,建立建全了审计委员会工作实施细则。报告期内,公司第六届董事会审计委员会共召开了4次会议,分别审议了公司的季度报告、中期报告和年度报告;并于董事会审议公司2009年度报告前,严格按照相关法律法规履行了职责。现将京能置业审计委员会关于中瑞岳华事务所对公司2009年度的审计工作总结如下:

  ☆ 公司于2009年初聘请了中瑞岳华会计师事务所有限公司(简称“中瑞岳华事务所”)负责公司2009年度财务报告的审计工作。中瑞岳华事务所于近期认真负责的完成了对公司的审计工作。按照中国证监会的有关规定,现将中瑞岳华事务所对公司2009年度的审计工作总结如下:

  2010年1月5日,审计委员会收到中瑞岳华事务所发来的对公司2009年度审计工作的初步工作计划。经审计委员会与中瑞岳华事务所协商,最终确定的审计工作时间安排为:2010

  年1月7 日开始进场终审;1月22日出具2009年度财务报告初步审计意见;3月10日出具正式审计报告。

  2、2010年1月6日,公司财务总监按规定于中瑞岳华事务所进场审计前向每位独立董事提交了本年度审计工作安排。公司管理层向独立董事汇报公司2009年度经营情况和重大事项的进展情况。

  2010年1月6日,审计委员会对公司编制的2009年度财务报表进行了认真审阅,认为:公司编制的财务报表真实、准确、完整地反映了公司截至2009年12月31日的财务状况和

  2009年度的经营成果及现金流量,同意以此财务报表为基础进行2009年度财务审计。

  1、2010年1月6 日,审计委员会审阅公司编制的财务会计报表,并形成了书面意见。

  2、2010年1月6 日,中瑞岳华事务所与我公司独立董事及审计委员会成员就审计计划、审计重点等事项进行了沟通。

  3、2010年1月7 日开始,中瑞岳华事务所派出审计人员对我公司及各子公司全面开展审计工作。

  4、审计过程中,中瑞岳华事务所定期向审计委员会汇报审计进展情况,审计委员会先后两次发函督促中瑞岳华事务所按照审计计划安排审计工作,确保在约定时间内提交审计报告。

  5、2010年1月22 日,中瑞岳华事务所向审计委员会提交了《审计报告》的初稿,并与公司三位独立董事、审计委员会见面沟通了审计过程中相关重要事项及其会计处理方法。当

  日,审计委员会召开会议,审阅了公司财务报告,同意将其提交公司董事会审议。

  6、2010年1月22 日,中瑞岳华事务所对公司2009年度财务审计的现场审计工作结束。

  报告期内,公司完成了薪酬与考核委员会的换届工作,董事会同意公司第六届董事会薪酬与考核委员会由董事长徐京付先生、独立董事陈倩女士和独立董事徐小舸女士担任。

  根据公司实际经营情况及2010年业务发展计划,公司拟进行现金利润分配,向全体股东每10股派现0.60元(含税),剩余未分配利润将结转至下一年。公司2009年度不进行公积金转增股本。

  公司遵守《信息披露事务管理制度》,履行对公司信息的保密义务。公司将根据监管部门的要求,结合公司自身实际情况制订《外部信息使用人管理制度》。

  本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议,对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为,本年度公司各项决策程序合法,未发现公司董事及经营管理人员执行公司职务时有违反法律法规、公司章程、损害公司及股东利益的行为。

  本年度监事会检查了公司业务和财务情况,审核了董事会提交的季度、半年度、年度财务报告及其它文件。监事会认为,公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果;中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。

  公司2007年非公开发行股票募集的资金,全部按照股东大会及证监会批准的用途使用,没有擅自改变募集资金用途的情况。

  公司资产收购、出售行为,决策程序合法、合规,出售价格公平、合理,不存在内幕交易的情形,没有损害公司全体股东的合法权益。

  报告期内,公司与其大股东京能集团的关联交易,遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则,定价依据充分、合理,没有损害公司和股东的利益。

  关联债权债务形成原因 川房地产项目,上述资金为京能集团提供项目开发资金所

  (1)经公司第六届董事会第三次临时会议审议,同意公司向京能集团借款3000万元,借款期限为1年,京能集团委托京能集团财务有限公司向本公司发放,借款年利率为5.619%,手续费1.5%。

  (2)经公司2009年第二次临时股东大会审议,通过了公司与京能集团财务有限公司签署《金融服务框架协议》的议案,同意就存款服务而言,本公司在京能集团财务有限公司的最高存款限额为人民币3亿元。截止2009年12月底,公司在京能集团财务有限公司的存款金额为

  5300万元,2009年度公司在京能集团财务有限公司的利息收入为21万元。

  1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额10%以上(含10%)的托管、承包、租赁事项

  (1)经公司于2008年3月20 日召开的第五届董事会第二十一次临时会议审议,通过了公司关于向控股子公司北京国电房地产开发有限公司(简称“国电公司”)提供担保的议案。根据国电公司与中国有色金属建设股份有限公司签定的关于“国典大厦”的销售合同的有关规定,国电公司应向中国有色金属建设股份有限公司提供一张担保期限为三年,担保额为人民币1750万元整的银行保函,专用于“国典大厦”的后期维保,应上海浦东发展银行北京分行和平里支行的要求,本公司为控股子公司北京国电房地产开发有限公司上述保函中

  (2)经公司于2009年11月20日召开的第六届董事会第八次临时会议审议,通过了公司关于为控股子公司内蒙古京能房地产开发有限公司1.5亿元抵押贷提供连带保证责任的议案。截至2009年底,内蒙古京能房地产开发有限公司贷款1.15亿元,本公司为1.15亿元贷款提供了担保。

  股改承诺 交易或转让。(2)在上述流通权锁定期届满后, 完全按照承诺履行。

  (九) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况

  本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。

  1、经公司于2009年4月16 日召开的第六届董事会第一次临时会议审议通过,公司战略委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会和提名委员会完成了换届工作(详细内容见2009

  2、经公司于2009年7月20 日召开的第六届董事会第四次临时会议审议,同意公司控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司将注册资本由6亿元人民币减少至1亿元人民币,其中京能置业出资由4.2亿元减少至7000万元,出资比例仍为70%;京能集团出资由1.8亿元减少至3000万元,出资比例仍为30%。

  3、经公司于2009年10月30日召开的2009年第一次临时股东大会审议,通过了公司非公开发行股票的议案(详细内容见2009年10月31日的中国证券报、上海证券报及上海证券交易所网站)。

  公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所有限公司注册会计师杨力强、田海龙审计,并出具了标准无保留意见的审计报告。

  我们审计了后附的京能置业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表,包括2009

  年12月31日的合并及母公司的资产负债表,2009年度的合并及母公司的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注。

  按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括:(1)设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2)选择和运用恰当的会计政策;(3)作出合理的会计估计。

  我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

  审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,我们考虑与财务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。

  我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面公允反映了贵公司2009年12月31日的合并及母公司财务状况以及2009年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

  购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 150,240.00 497,684.00

  京能置业股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 于2008年5月将原用名称

  “天创置业股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名

  “贵州华联(集团)股份有限公司”,1993年6月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字(1993)114号文批准设立,由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁集团公司、贵州赤天化(集团)有限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股份有限公司。1997年1月21 日经中国证券监督管理委员会证监发字(1997)20、21号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005号文审核同意,在上海证券交易所上网定价发行1,000万股A股股票,并于同年1月30日上市交易,股票简称:贵州华联,证券代码:600791,公司总股本9,900万元,公司住所为贵阳市中华中路137号,法定代表人为郭筑鸣,经贵州省工商行政管理局核准,公司企业法人营业执照注册号为39。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997

  年12月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准,公司名称变更为“贵州华联旅业(集团)股份有限公司”(以下简称“贵华旅业”)。

  1999年6月北京市天创房地产开发公司(现已更名为北京市天创房地产开发有限公司,以下简称“天创公司”)与海通证券有限责任公司签定股份转让协议,受让其持有的贵华旅业全部国有法人股2,599.8万股,占贵华旅业总股本的26.26%;1999年7月天创公司协议受让贵州省国际信托投资公司持有的本公司法人股330万股;至此,天创公司总计持有本公司股份2,929.8万股,占公司总股本29.59%,成为本公司第一大股东。

  2001年7月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”(以下简称“天创世缘”) 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司(共9家)和非控股公司(共

  4家)之股权进行重大资产置换,具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司

  87.79%股权、贵州华联酒店有限责任公司94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司80%股权、贵阳亚飞汽车(贵州华联)连锁有限公司

  95%股权、贵州华联国际旅行社有限责任公司93.33%股权、贵州华联广告有限公司100%股权、上海贵浦实业开发公司96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公司93%股权、贵州汉方实业股份有限公司2%股权、华联饭店联合发展有限公司5.26%股权、贵州富邦投资有限公司16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司10%股权。经公司2000年度股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)、上海证券交易所、贵州省工商行政管

  理局核准,公司法定中文名称于2001年8月16日从“贵州华联旅业(集团)股份有限公司”变更为“天创置业股份有限公司”,股票简称变更为“天创置业”。

  经过重大资产置换和变更后,公司总股本仍为9,900万元,公司住所为贵阳市中华中路137

  号,公司企业法人营业执照注册号为 39,法定代表人:王少武,公司经营范围包括房地产开发;房地产信息咨询;室内装饰;五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及化工产品(不含化工危险品)建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。

  2003年3月,公司根据2002年度股东大会决议,以未分配利润按每10股送2股的比例派送红股,同时以资本公积按每10股转增1股的比例转增股本。本次送、转股后,公司总股本为12,870万元。

  2004年2月,公司的经营范围变更为房地产开发;房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁;投资顾问;高科技项目投资。2004年7月,公司法定代表人变更为王琪。

  2005年11月,经国务院国有资产监督管理委员会批准,天创公司和北京国际电力开发投资公司分别将持有的国有法人股3,379.74万股和2,084.407万股划转给北京能源投资(集团)有限公司(以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有5,464.147万股本公司股份(占总股本的42.46%)。2005年12月,公司法定代表人变更为徐京付。

  2006年2月,公司完成股权分置改革,按照每10股流通股可以获得非流通股股东3股支付对价,即非流通股股东向流通股股东共支付1,287万股对价,公司总股本不变。

  经中国证监会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2007]51号文)的核准,公司于2007年3月向京能集团、绍兴裕隆工贸集团有限公司、浙江天圣控股集团有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝联投资有限公司定向发行了6,000万股股份, 每股面值1元,认购价格7.00元/股,其中京能集团认购3,900万股,其他机构投资者认购2,100万股,共募集资金42,000万元,本次非公开发行股票后公司总股本由12,870万元增加至18,870万元。

  2007年4月,公司2006年度股东大会审议通过了公司每10股送5股派发现金股利0.60

  元(含税)的利润分配方案,该方案于2007年5月底实施完毕,公司总股本由18,870万元增加至28,305万元。

  2008年4月经公司2007年度股东大会审议,通过了公司以资本公积转增股本的议案,转股比例为每10股转增6股。公司总股本由28,305万元增加至45,288万元。

  本公司财务报表以持续经营为编制基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部2006

  年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定(以下统称“企业会计准则”)编制。

  本公司2009年度编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司2009年12月31日的财务状况、2009年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外,本公司的财务报表在所有重大方面同时符合中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)2009 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号-财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。

  本公司的会计期间分为年度和中期,会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度,即每年自1月1日起至12月31日止。

  合并方在企业合并中取得的资产和负债,按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价,不足冲减的则调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益。

  对于非同一控制下的企业合并,合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,以及为企业合并而发

  生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的,也计入合并成本。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。

  合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。

  合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。本公司对其他单位投资占被投资单位有表决权资本总额50%以上(不含50%),或虽不足50%但有实质控制权的,全部纳入合并范围。

  合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资,在抵销母公司权益性资本投资与子公司所有者权益中母公司所持有的份额和公司内部之间重大交易及内部往来后编制而成。少数股东权益,在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数股东损益,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。本公司在编制合并财务报表时,如果子公司所采用的会计政策、会计期间与母公司不一致的,需要按照母公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整;或者要求子公司按照母公司的会计政策和会计期间另行编报财务报表。

  母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,应当调整合并资产负债表的期初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的期初数。母公司在报告期内处置子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的期初数。

  母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下企业合并增加的子公司,将该

  子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。

  母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司,将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

  本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短(一般为从购买日起,三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

  本公司发生的外币交易在初始确认时,按交易日的即期汇率(通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价,下同)折算为人民币金额,但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项,按照实际采用的汇率折算为人民币金额。

  在资产负债表日,对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,除了按照

  《企业会计准则第17号—借款费用》的规定,与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额予以资本化外,计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本位币金额。

  以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,折算后记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,作为公允价值变动(含汇率变动)处理,计入当期损益。

  本公司按照以下规定,将以外币表示的财务报表折算为人民币金额表示的财务报表。

  资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益类项目除

  利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时,将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额转入处置当期损益,部分处置的按处置比例计算。

  按照上述方法折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。

  以外币表示的现金流量表采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目,在现金流量表中单独列报。

  按照投资目的和经济实质将本公司拥有的金融资产划分为四类:①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产;②持有至到期投资;③贷款和应收款项;④可供出售金融资产。

  按照经济实质将承担的金融负债划分为两类:①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债;②其他金融负债。

  取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股

  处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损益。

  取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为

  持有期间按照摊余成本和实际利率(如实际利率与票面利率差别较小的,按票面利率)计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确定,在该预期存续期间或适用的更

  短期间内保持不变。处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

  本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、应收票据、其他应收款、长期应收款等,以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额;具有融资性质的,按其现值进行

  初始确认。 收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。

  取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。 处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原直接计入

  按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。

  本公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不

  在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原

  ②因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融

  金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部分和未终止确认部分(在此种情况下,所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间, 按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期

  ②终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部

  分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项金融负债。

  ①存在活跃市场的金融资产或金融负债,以活跃市场中的报价确定公允价值。报价按照以下原则确定:

  A.在活跃市场上,公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价,为市场中的现行出价;拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价,为市场中的现行要价。

  B.金融资产和金融负债没有现行出价或要价,采用最近交易的市场报价或经调整的最近交易的市场报价,除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。

  在资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值的,计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据,是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响,且公司能够对该影响进行可靠计量的事项。

  以摊余成本计量的持有至到期投资发生减值时,将其账面价值减记至预计未来现金流量

  (不包括尚未发生的未来信用损失)现值(折现利率采用原实际利率),减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益。计提减值准备时,对单项金额重大的持有至到期投资单独进行减值测试;对单项金额不重大的持有至到期投资可以单独进行减值测试,包括在具有类似信用风险特征的组合中进行减值测试;单独测试未发生减值的持有至到期投资,需要按照包括在具有类似信用风险特征的组合中再进行测试;已单项确认减值损失的持有至到期投资,不再包括在具有类似信用风险特征的组合中进行减值测试。

  可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,则按其公允价值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提减值准备。在确认减值损失时,将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一

  在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时,将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资计提减值准备后,不再转回。

  单项金额重大的应收款项 应收账款金额在500万元以上,包括500万元;其他应收款

  (2) 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提方法:

  存货在取得时按实际成本计价,存货成本包括包括前期费用、拆迁费用、市政及公建配套费用等。费用的归集分摊方法如下:

  a土地开发前期费用包括在地产开发前发生的费用,一般按地块归集,两个以上地块共同发生的费用根据各地块建筑面积分摊。

  b拆迁费用:红线内拆迁费用直接计入该地块成本;红线外拆迁费用,属区间市政道路的,原则上由道路两侧的地块各分担一半;市政及公建配套设施用地、主干道及其他地带的拆迁费用,只在已开发地块中分摊(但以各地块的预计总成本为分摊上限),其中已竣工项目优先分摊。

  c市政及公建配套费用包括配套站点建造成本、市政管线的建造成本、其他成本(包括区域内非营业性文教、卫生、行政管理设施)等。上述建造成本在工程竣工验收后,只在已开发地块中分摊(但以各地块的预计总成本为分摊上限),其中已竣工项目优先分摊。

  区域内非营业性的文教、卫生、行政管理、市政公用配套设施,无偿交付管理部门使用,其所需建设费用,计入开发成本。

  可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。其中:①产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货,在正常生产经营过程中,其可变现净值为该存货估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额;②需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,其可变现净值为所生产的产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额;③为执行销售合同或劳务合同而持有的存货,可变现净值以合同价格为基础计算。公司持有的存货数量多于销售合同订购数量的,超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

  在资产负债表日,如果存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备,并计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。

  开发产品、开发成本:按周边楼盘(可比较)的市场售价,结合企业开发商品、开发成本的层次、朝向、房型等因素,确定预计售价,如预计售价低于成本(包括相关税费)则按差额对其计提跌价准备。

  本公司通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额做为初始投资成本;通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资按照确定的合并成本进行初始计量。其他方式取得的长期股权投资,区分不同的取得方式以实际支付的现金、发行权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值等确定初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

  本公司通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,以合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益,为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等,计入所发行债券及其他债务的初

  始计量金额,企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用,抵减权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲减的,冲减留存收益。

  本公司通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,以购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本,合并成本为购买日本公司为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的,也计入合并成本。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等,计入所发行债券及其他债务的初始计量金额,企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用,抵减权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲减的,冲减留存收益。

  本公司以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

  本公司以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

  本公司投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。

  本公司通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本按照《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》确定。

  本公司通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照《企业会计准则第12

  ☆ 本公司进行公司制改建,对资产、负债的账面价值按照评估价值进行了调整,则长期股权投资的初始投资成本以评估价值确认。

  除企业合并发生的各项直接费用外,本公司以其他方式取得的长期股权投资的初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

  取得投资时,对于支付的对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润,确认为应收项目,不构成长期股权投资的初始投资成本。

  ①本公司对被投资单位能够实施控制,以及不具有共同控制或重大影响的,且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。

  采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为当期投资收益。

  ②本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。

  本公司取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。

  本公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的,本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。

  本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认),对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行企业会计准则之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资,如存在与该投资相关的股权投资借方差额,还应扣除按原剩余期限直线摊销的股权投资借方差额,确认投资损益。

  本公司对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益,处置该项投资时将原计入所有者权益的部分(仅指计入资本公积的部分)按相应比例转入当期损益。

  ①共同控制的确定依据主要包括:任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动;涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。

  ②重大影响的确定依据主要包括:当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%

  (含)以上但低于50%的表决权股份时,除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资

  单位的生产经营决策,不形成重大影响外,均确定对被投资单位具有重大影响;本公司拥有被投资单位20%(不含)以下的表决权股份,一般不认为对被投资单位具有重大影响。

  但符合下列情况的,也确定为对被投资单位具有重大影响:A.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表;B.参与被投资单位的政策制定过程;C.与被投资单位之间发生重要交易;D.向被投资单位派出管理人员;E.向被投资单位提供关键技术资料。

  本公司在资产负债表日根据下述信息判断长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将估计其可收回金额,进行减值测试。

  ①长期股权投资的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;

  ②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及长期股权投资所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对本公司产生不利影响;

  ③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响本公司计算长期股权投资预计未来现金流量现值的折现率,导致长期股权投资可收回金额大幅度降低;

  ⑤本公司内部报告的证据表明长期股权投资的经济绩效已经低于或者将低于预期,如长期股权投资所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;

  可收回金额根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项长期股权投资为基础估计其可收回金额。难以对单项长期股权投资的可收回金额进行估计的,以该项长期股权投资所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其它资产或者资产组的现金流入为依据。

  当单项长期股权投资或者长期股权投资所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的,本公司将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的长期股权投资减值准备。

  本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,其折旧政策和摊销方法与相同或同类固定资产、无形资产的折旧政策或摊销方法一致。

  本公司在资产负债表日根据下述信息判断投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将估计其可收回金额,进行减值测试。

  ①投资性房地产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;

  ②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及投资性房地产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对本公司产生不利影响;

  ③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响本公司计算投资性房地产预计未来现金流量现值的折现率,导致投资性房地产可收回金额大幅度降低;

  ⑥本公司内部报告的证据表明投资性房地产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如投资性房地产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;

  可收回金额根据投资性房地产的公允价值减去处置费用后的净额与投资性房地产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项投资性房地产为基础估计其可收回金额。难以对单项投资性房地产的可收回金额进行估计的,以该项投资性房地产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

  当单项投资性房地产或者投资性房地产所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的,本公司将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的投资性房地产减值准备。投资性房地产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。

  固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年,单位价值较高的有形资产。

  固定资产以取得时的实际成本入账,并从其达到预定可使用状态的次月起,采用直线法

  本公司在资产负债表日根据下述信息判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将估计其可收回金额,进行减值测试。

  ①固定资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;

  ②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及固定资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对本公司产生不利影响;

  ③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响本公司计算固定资产预计未来现金流量现值的折现率,导致固定资产可收回金额大幅度降低;

  ⑥本公司内部报告的证据表明固定资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如固定资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;

  可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项固定资产为基础估计其可收回金额。难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的,以该项固定资产所属的资产组为基础确定资产组的

  可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

  当单项固定资产或者固定资产所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的,本公司将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。

  融资租入固定资产认定依据、计价方法及折旧方法见“公司主要会计政策、会计估计和前期差错--租赁”。

  借款费用,是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计入相关资产的成本。其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。

  ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  资本化期间,是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

  符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3

  个月的,暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用,计入当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序,借款费用的资本化继续进行。

  购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用,在发

  在资本化期间内,每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额,按照下

  ①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的利息费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

  ②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,本公司根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

  本公司专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发产品成本,在开发产品完工之后,计入当期损益。

  ①外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。59909横财中特网彩霸王购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额,除按照《企业会计准则第17号-借款费用》可予以资本化的以外,在信用期间内计入当期损益。

  ②投资者投入无形资产的成本,按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不公允的除外。

  自行开发的无形资产,其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额。以前期间已经费用化的支出不再调整。

  ④非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本,分别按照《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号-债务重组》、《企业会计准则第16号-政府补助》、《企业会计准则第20号-企业合并》的有关规定确定。

  本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命,无法预见其为本公司带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。

  使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用直线法摊销。

  无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产,还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。对使用寿命不确定的无形资产不予摊销。

  本公司每年年度终了对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核,必要时进行调整。

  本公司在资产负债表日根据下述信息判断使用寿命有限的无形资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将估计其可收回金额,进行减值测试。对使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试。

  ①无形资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;

  ②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及无形资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化,从而对本公司产生不利影响;

  ③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响本公司计算无形资产预计未来现金流量现值的折现率,导致无形资产可收回金额大幅度降低;

  ⑥本公司内部报告的证据表明无形资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如无形资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;

  可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。难以对单项无形资产的可收回金额进行估计的,以该项无形资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

  当单项无形资产或者无形资产所属的资产组的可收回金额低于其账面价值的,本公司将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的无形资产减值准备。无形资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。

  当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时,确认为负债:

  预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的,按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

  以权益结算的股份支付换取职工提供服务的,以授予职工权益工具的公允价值计量。

  ②不存在活跃市场的,采用估值技术确定,包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

  ②本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。

  B.代销收入的确认:在受托方已将商品房售出,并向委托方开具代销清单时,确认收入。

  本公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计。